【不動産】区分マンション2戸目の購入を決めました。不動産購入の諸費用をどこから捻出するか迷い中です

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投資用の区分マンションを購入しましたが、続けて2戸目を検討中です。

思い立ったが吉日派です。

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区分所有:2戸目に挑戦!

相変わらずポイントサイトでの不動産投資面談が割拠です。自分でも興味がある問題であることもあり、次々に申し込んでいます。笑

現在やっと5社と面談が終わった所です。

ちなみに5社のうち1社はポイントサイトではなく、こちらのMONEY PLUSの、とある記事から知って、自ら申し込みました。

MONEY PLUS(マネープラス)は、お金の話が苦手な人に向けて、金融・経済情報をわかりやすく伝える経済メディアです。

そこで知り合った、会社様と面談しまして、投資心をくすぐられての購入に至ります。

2戸目の購入を決めた理由とは?

一つ目の不動産は、かなり高立地にあります。どこの不動産会社と面談しても「いい物件買いましたね!」と言われますから。

ただ、ローンの返済は長いなぁと感じているわけです。分散投資でもった現物資産ですが、負債がなくなって完全な純資産となる日はいつのことかと。そこへ自己資金を入れていくわけなので、高いレバレッジを効かせた投資冥利は、本当に効果あるの?と思っていました。

そもそも不動産投資って、株式みたいに戦略ってないのだろうか。

不動産投資の戦略とは?

株ならば、イナゴのようにトレンドについていくこと、割安株に投資するバリュー株投資、優待目当てに投資する、優待投資などいろいろ投資戦略というものがあります。

さて、不動産はどうでしょうか?

不動産購入時にかんがえることをかいてみます。

  • 駅徒歩10分
  • 金利は安く購入
  • ローンはフルローン
  • 月額収支はプラスで
  • 諸費用はやすいといいな・・・
  • ・・

・・・。

え?これって投資戦略でしたっけ?

これは購入時の条件であって、戦略でもなんでもありません。

さてさて、初心者の私はこの数ヶ月不動産会社と数社面談してきましたが、どこの会社でも「持ち続けること」を推奨するので違和感を感じていました。

少し疑った見方をしてしまうと、不動産会社は、オーナーが物件を持ち続けてくれれば管理手数料が入ってくるわけです。退去やトラブル時のみ人件費はかかりますが、毎月入ってくるとてもおいしい手数料なわけです。

そう考えると、不動産会社がいう「持ち続けるメリット」とははオーナーのことを本当に思っているのかと、疑問に思うこともしばしば。日本がこれからどんな社会になっていくのかはわかりません。持ち続けるリスクってあるんじゃないの?

・・そう勘ぐってしまいます。

出口戦略というのだそうですが、この出口戦略も不動産投信の一つの重要な側面であることは事実です。だって株ならすぐ損切りできますよ?FXならばロスカットで資産は守れますので、不動産は流動性こそ低いですが、売却を全く考えないことはリスクでしょ?

低金利時代の不動産投資戦略

そう思っていた時にこの記事を見つけました。

2018年5月19日に開催されたイベント「不動産投資1DAYスクール2018」。本イベントでは、不動産投資とは何かからはじまり、不動産投資のメリット・デメリット、不動産投資を始める方が増えている理由、

今の低金利時代に複数戸をもって、完済スピードを上げるという戦略です。

まぁ特別なんというともないんですけども、「良い物件なので買いです!^^」「持ち続ることのほうがメリットがりますよ!^^」という不動産会社は数多くありますが。

こういう運用戦略を持ち出す会社って、どこかが違うなと思いました。

複数戸を保有し、A物件は自己資金と賃料で繰上げ返済をしていき、B物件は賃料からのローン返済のみ。これでも残債が確実に減っているので、A物件が完済したら、完済後の賃料をB物件にも投下。あるいは、どちらかを売却し、売却金額でどちらかを完済する。

これが住宅ローンとの違いです。自宅の場合は、自分で住みますので、自己資金によるローン返済が前提となりますよね。

ですが、投資用ローンは、そのローンを払ってくれる賃借人がいます。賃借人が絶え間なくついている限りにおいては自然と意識なくローンの残債は減っていきます。

これは投資用複数戸もつことで完済スピードを早めることができます、という繰上げ返済の戦略でした。なんてことはないのですが、当時の私はこの記事に「刺さりました」。目からウロコでした。

確かに一戸完済済み不動産を持つのは良い選択だといえそうです。

そこから1戸目よりも安い物件を購入しようと決めました。築古物件が投資のターゲットです。だって、築古であれば、物件価格がお安いので返済が早く終わります。

ただ結果としては立地の誘惑にまけて、少し予定よりも高い物件を購入することになってしまいましたが…

住宅・投資ローンは金利が安い今がお得です。さらに、来年からは消費税が上がります。みえない税金ですから意識しませんが、当然物件価格(購入価格)は上がります。

増やすなら、今でしょ?

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